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マンション業界: 未来展望-少子化、シュリンク 

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2008年11月24日 (月) | 編集 |
世界同時株安の影響を受け、日経平均も再び8,000円を割り込んだりと暗いニュースばかりです。(何回も書いた気がするなぁ)また、身の回りでは派遣社員の雇い止めや、給与の減少などこちらも暗い話題ばかり。
とは言え、10月は個人投資家の新規口座開設や株式購入の申し込みが目に見えて増加するなど、一概に暗いとばかりも言ってられません。

その理由は?ずばり「すごく株価が下がってお買い得そうだ」からですね。
でも、「すごく株価が下がる」=「お買い得になった」と言い切れるでしょうか?お買い得とは、将来の株価値上がりを前提に今は安いと判断する訳ですが、将来的にも株価が上がらない業界があるのではないでしょうか?

例えばマンション建設業界への投資を考えて見ましょう。

11月20日放送のNHKクローズアップ現代で「急増する“荒廃”マンション」と特集されてましたが、現在240万戸もの物件が買い手が付かず放置・投売りされているそうです。投売りの主体は、投機目的でマンションを購入した人ですが、この人たちは地価の下落でマンションの代金が支払えない。代金も支払えないからマンションの修繕費が不足し、建て替え・補修のできない状態に直面しているとのことです。そして何よりも年々供給過剰の色が濃くなっていると。
新設住宅着工戸数2年分もの部屋が余っています

車輪の中で走り続ける運命考えてみれば、マンション業界というものは箱物(マンション)を作っては売り、売ったお金を回しながらさらに作り売る。いったん回し始めた歯車(ビジネスモデル)は、一戸の単価が大きいだけに簡単に止めることができないものです。
バブルの頃は土地の値上がりを頼みにした投機ゲーム、その後の数年間も住宅ローン減税の政策支援でこの歯車を回し続けることが出来ましたが、「少子高齢化・供給過剰」にいつまでも抗うことは出来ません。

たとえ今をしのぐことができたとしても、後10年もすれば主を失った格安中古マンションが市場に溢れてきます。
もっと長い将来を考えてみましょう。2007年の合計特殊出生率(1人の女性が一生に産む子どもの数に相当)は、1.34。つまり3組(6人)の夫婦に4人の子供が生まれますから、第2世代のマンションの販売数としては3戸が2戸に減少します。もう一世代このままの出生率で考えると、第1世代の組(18人)の世帯数が第3世代では組(8人)に減ることになり、30年で一世代進むと仮定すると、60年後の新築マンション購入需要は4割ちょいに減ってしまいます。
つまり単純な話で、1家族に2人以上つまり出生率が2を超えるようでなければ、この業界は単純にシュリンク(縮小)していく訳ですね。仮に出生率が1では、下図のように2世代で四分の一になってしまいます。これには持ち家志向の増加や、少子化・一人っ子が増えることでの親からの持ち家引継ぎなどの影響を考慮していません。
マンション新築需要単純モデル

出生率は第二次ぺビーブーム時の1974年に2.14を記録しています。この頃は、だれもがマンションを持っていなかった訳で、みんながお客様。そしてその子供の世代も大きくなれば、親と同じ数だけのお客様となることが保障されている。今と比べればもう全然違います。まさにウハウハだったでしょう。。。

さて、乱暴な仮定の話で突っ込みどころ満載でしょう(笑)
ネット上で他にこんな主張は見たことありませんし、自信もありません。しかし、マクロで見た時のマンション業界の未来はこんなものじゃないかなぁと思います。そして大事なことは、投資家として業界を分析するには、まずこのざくっとしたマクロ視点で業界の未来を読むことが大事ではないでしょうか。

まあ自説もあながち乱暴でないと思っていますのは、実際に07年から多くの月で首都圏・近畿圏共にマンション契約率70%を切っており、すでに販売が不調になっていることが顕在化してきています。
マンション契約率、マンション販売戸数

マンション契約率
首都圏と近畿圏のマンションの新規発売戸数に占める契約戸数の割合。実際のマンションの売れ行きを示す指標。70%が好不調の目安。
<出典>不動産経済研究所 <表時期>翌月13日前後
(NIKKEI NETより)



まとめると、今後のマンション業界は、少子化で細るファミリー向け販売から「高齢者世帯に焦点を当てたビジネスモデル(高級化・短寿命化・付加サービス拡充)」で生き残りを画策せざるを得ないでしょうが、人口のパイが減っていくことには変わりありませんので、なかなか厳しいですね。
要は株価が下がっていても将来の見通しの暗い業界は株価が上がらない、つまり安いからといって買っちゃだめと言うことです。

●マンション開発の銘柄(一部):
 ・長谷工コーポレーション(1808)
 ・ダイナシティ(8901)
 ・サンシティ(8910)
 ・明豊エンタープライズ(8927)
 ・創建ホームズ(8911)…08年8月26日、民事再生手続き開始を申し立て
●マンション再販業者:
 ・新都心リアルコーポレーション
  一戸5千万円の物件を3千万円以下で売れ残り分丸ごとを仕入れ、
  家具などを付けて4千万円くらいで売るようです。急成長中

<おまけの主張>
二世代60年を経た時に販売戸数が9分の4に経るわけですから、100年も持つようなマンションを建てるでしょうか?そんなことをしたらおまんまの食い上げです。コストダウンの御旗の元、これからも寿命の短いマンションを建てざるを得ないでしょう。
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コメント
この記事へのコメント
こんばんわ
先日はあたたかいコメントありがとうございました。

今回の記事、非常に興味深く読ませていただきました。わたしも(建築業界がどうなっていくかは分かりませんが)遠くない将来に中古マンションの大暴落があると思っています。その時までにじっくり投資で資産運用してローンの負担なしで住宅を取得するのがライフプランです。取らぬ狸の皮算用にならなければいいですが(笑)
2008/11/24(Mon) 22:02 | URL  | ロココ #-[ 編集]
まさに
私が思っていることがそのまんまでとても参考になりました。

いくら政策だなんだと抗っても、そう遠くない将来いずれ自転車は止まるんだろうなと感じてます。将来的には移民を受け入れてどうこうとか考えたりもしますが、受け入れてもマンションや戸建てを買う財力は当面無いんじゃないかと勝手に考えてます。本当にこの先不動産や住宅業界はどうなるんでしょうか。
2008/11/25(Tue) 00:23 | URL  | 鉄人(てつひと) #-[ 編集]
ロココさんへ
もうすでに暴落は始まってるみたいで、中古マンションが300万円だったりするみたいです。こうなると賃貸より相対的に安くなりますので、ますます住宅事情が変わりそうですね。もう少しですよ
2008/11/28(Fri) 12:59 | URL  | ゆうちゃんパパ #-[ 編集]
鉄人さん
移民ですかあ…そうなると益々中古物件や再生マンションじゃないと難しいですね~
今の日本は年収200万円の人が増えてきていますし、相対的に平均年収が下がっていくでしょう。そうなると新築マンションが売れなくなっていきそうですね。やはり主を失った(夫婦のどちらかが死亡、片方が老人ホーム)に行くパターンなんかも増えてしえいそうですね
2008/11/28(Fri) 18:52 | URL  | ゆうちゃんパパ #-[ 編集]
こんにちは
まさにそのとおり!ですね。
マンションの価格はまだまだ高いです。同じように、株価もまだ高いものがあります。
今後も慎重にならなければいけませんね。

2008/12/06(Sat) 17:45 | URL  | ぼぼ #-[ 編集]
ぼぼさんへ
「株価もまだ高い…」まさにその通りですね。
今は選択と集中の時代、将来を見てシュリンクしていく業態には思い切って売りから入るのが正解だと思っています。
がんばりましょう!
2008/12/07(Sun) 23:02 | URL  | ゆうちゃんパパ #-[ 編集]
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